Nên “thử nghiệm mềm” chính sách tín dụng về bất động sản để tránh làm mất động lực phát triển

Dự thảo Nghị quyết 66 của Chính phủ về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản đang thu hút sự quan tâm lớn từ giới chuyên gia, khi đặt trọng tâm vào hai nhóm chính sách chủ đạo là tín dụng và phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Trao đổi với PetroTimes, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, chuyên gia kinh tế Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, việc sử dụng công cụ tín dụng để kiểm soát đầu cơ là cần thiết, nhưng cần được triển khai thận trọng, mang tính “thử nghiệm mềm”, tránh gây nghẽn dòng vốn cho doanh nghiệp. Theo ông, biện pháp này có thể giúp “hãm phanh” hoạt động đầu cơ, nhưng nếu áp dụng quá mạnh, có thể làm mất động lực phát triển của thị trường.

Theo PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, điều quan trọng nhất là nắm bắt chính xác dòng tiền và lợi nhuận trong thị trường bất động sản.

“Đầu tư bất động sản không phải là ‘tội lỗi’, mà là đặc trưng của giai đoạn tăng trưởng nhanh. Vấn đề là kiểm soát để không vượt khỏi vùng rủi ro. Các giải pháp tín dụng mà Dự thảo Nghị quyết đưa ra nên được xem là biện pháp tạm thời, có tính ‘chữa cháy’, tránh áp dụng cứng nhắc,” ông nhấn mạnh.

Theo PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, điều quan trọng nhất là nắm bắt chính xác dòng tiền và lợi nhuận trong thị trường bất động sản. Việc kiểm soát thị trường không thể dựa trên cảm tính, mà phải dựa trên các dữ liệu định lượng rõ ràng như dòng tiền đang chảy vào phân khúc nào, lợi nhuận thực tế của các chủ thể – từ nhà đầu tư, doanh nghiệp đến người mua nhà.

“Chỉ khi hiểu rõ dòng tiền, Nhà nước mới có thể thiết kế chính sách tín dụng, thuế hoặc các biện pháp can thiệp thị trường phù hợp, đạt được sự cân bằng giữa kiềm chế đầu cơ và duy trì tăng trưởng,” ông phân tích.

Cùng với đó, chuyên gia cho rằng cần kết hợp công cụ tín dụng với các biện pháp thuế khóa, như thuế chuyển nhượng, thuế sở hữu nhiều nhà ở, hoặc thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu… để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn khuyến khích đầu tư chính đáng.

“Lãi suất huy động hiện đang ở mức thấp, khiến dòng tiền nhàn rỗi chảy vào đất đai, vàng và bất động sản. Có thể điều chỉnh lãi suất huy động tăng nhẹ để hút bớt tiền trong lưu thông, đồng thời kết hợp với chính sách thuế để điều tiết. Nếu chỉ dựa vào tín dụng, rất khó kiểm soát hiệu quả,” ông đề xuất.

Dự thảo Nghị quyết 66 quy định hạn mức cho vay mua nhà ở thứ hai không quá 50% và từ căn thứ ba trở lên không quá 30% giá trị hợp đồng. Đây là biện pháp nhằm siết dòng vốn đầu cơ, hướng tín dụng vào nhu cầu thực.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng đánh giá đây là hướng đi đúng và đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công. “Bất động sản là lĩnh vực dễ hình thành bong bóng. Các cuộc khủng hoảng tài chính ở châu Á năm 1997 hay tại Việt Nam năm 2008 đều bắt nguồn từ dòng tín dụng rẻ. Khi lãi suất thấp, dòng tiền dư thừa đổ vào tài sản, tạo hiệu ứng đẩy giá, khiến đầu cơ tăng mạnh,” ông phân tích.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh rằng việc áp dụng cần mang tính linh hoạt, có giai đoạn thử nghiệm. “Cơ chế này còn mới, nên cần xem như bước thử để đánh giá khả năng kiểm soát thị trường. Sau khi Luật Đất đai mới được thông qua, vẫn còn nhiều lỗ hổng về tài chính đất đai và định giá. Nghị quyết 66 vì thế có thể coi là phép thử để xem chúng ta có thể điều tiết thị trường trong ‘vùng an toàn’ hay không,” ông nói.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, chuyên gia kinh tế Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Theo PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, thiết kế chính sách cần hài hòa giữa hai mục tiêu là kiềm chế đầu cơ và bảo đảm nguồn cung. “Nếu siết tín dụng quá mạnh, chủ đầu tư không vay được, thị trường đóng băng, tăng trưởng tín dụng suy giảm. Còn nếu nới lỏng quá, dòng tiền lại chảy vào đầu cơ. Chính sách phải tránh tình trạng ‘vừa ga vừa phanh’,” ông nhấn mạnh.

Về cơ chế siết lũy tiến – tức càng mua nhiều nhà, hạn mức cho vay càng thấp, ông cho rằng đây là công cụ hữu hiệu để hãm đầu cơ, nhưng cần áp dụng có liều lượng. “Nếu siết quá chặt, sẽ làm mất động lực phát triển thị trường. Khi nền kinh tế đang mở rộng, nếu ‘bó phanh’ quá gấp sẽ kìm hãm tăng trưởng,” ông nói.

Vị chuyên gia cũng lưu ý, việc quy định mức lợi nhuận tối đa 20% đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là không thấp, song cần đi kèm các chính sách hỗ trợ tín dụng, đất đai và thuế để doanh nghiệp yên tâm đầu tư.

“Quan trọng là phải có chiến lược phát triển nhà ở dài hạn. Nhà nước cần xác định rõ mục tiêu cung ứng, ví dụ giai đoạn 2026–2030 cần bổ sung 2–3 triệu căn hộ, phân bổ theo vùng, dự báo nhu cầu lao động và nhập cư. Khi thị trường minh bạch và có thông tin rõ ràng, doanh nghiệp sẽ chủ động hơn,” ông phân tích.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng nhận định, Nghị quyết 66 là bước đi đáng chú ý trong nỗ lực kiểm soát giá bất động sản, nhưng cần được triển khai linh hoạt, có cơ chế đánh giá và điều chỉnh định kỳ.

“Đây là thời điểm giá nhà tăng quá nóng, việc thử nghiệm công cụ tín dụng để hãm phanh là cần thiết. Tuy nhiên, phải bảo đảm sự cân bằng giữa kiềm chế đầu cơ và nuôi dưỡng động lực tăng trưởng. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển mạnh, nếu ‘phanh’ quá sớm, chúng ta có thể tự làm giảm tốc nền kinh tế,” ông khuyến nghị.

Đình Khương