Bài học cảnh tỉnh cho thị trường condotel

PV: Thưa ông, Cocobay Đà Nẵng tuyến bố không thể chi trả lợi nhuận như đã cam kết cho các nhà đầu tư bắt đầu từ ngày 1-1-2020. Dưới góc độ của một chuyên gia kinh tế, ông nhìn nhận thế nào về sự việc này?

Ông Lê Xuân Nghĩa:

Ông Lê Xuân Nghĩa: Trong sự việc này, lợi nhuận là cam kết hợp đồng dân sự, là thỏa thuận song phương. Đây là bài học cảnh tỉnh về việc đầu tư vào các dự án bất động sản, đặc biệt là thị trường condotel. Chúng ta quá ảo tưởng về thị trường condotel dài hạn mà không tính đến sức nóng có tính chất chu kỳ của thị trường.

Tiếp nữa, đây cũng là bài học sâu sắc đối với các nhà phát triển thị trường bất động sản. Chủ đầu tư cam kết với nhà đầu tư điều gì thì phải nghiên cứu kỹ, thực hiện đúng và cam kết dài hạn. Khi đã đưa vào trong hợp đồng thì cam kết phải được bảo đảm trong dài hạn, ít nhất là trung hạn. Đằng này mới được 1-2 năm doanh nghiệp đã phá vỡ cam kết, sau đó lại quay ra trách móc nhà đầu tư thiếu cơ sở pháp lý.

Đây là vấn đề đáng tiếc, làm thị trường bất động sản mất uy tín nghiêm trọng, mang tiếng xấu, đồng thời kìm hãm sự phát triển trong tương lai.

PV: Làm thế nào để gỡ bí cho sự việc Cocobay Đà Nẵng nói riêng, thị trường condotel nói chung, thưa ông?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Theo tôi, để gỡ bí cho sự việc này chỉ có cách nên để thị trường tự gỡ, chứ pháp luật không gỡ được. Trong thị trường bất động sản nói riêng, thị trường kinh tế nói chung, bội tín sẽ phải trả cái giá rất đắt.

PV: Từ vụ việc Cocobay Đà Nẵng, với kinh nghiệm và kiến thức của mình, ông có cho rằng những dự án tương tự liệu có tiếp nối xảy ra bội tín trong tương lai?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Chúng tôi đang rất lo ngại như vậy. Hiện dự án condotel lớn ở Vân Đồn, Quảng Ninh, Đà Nẵng... đều rất đáng lo ngại.

Thứ nhất bởi tiềm lực tài chính của các nhà phát triển dự án không mạnh để có thể vượt qua được khúc đi xuống của chu kỳ kinh tế.

Thứ hai, tín dụng ngân hàng hạn chế cũng đồng nghĩa tiền của nhà đầu tư cũng giảm sút, kỳ vọng thị trường cũng giảm sút. Điều này rơi vào điểm nghẽn cực kỳ khó khăn cho các nhà phát triển dự án condotel. Còn trong dài hạn, đây là bài học cho các nhà làm dự án condotel, họ nên tính toán xây dựng dự án của mình đi theo hướng nào?

Ở các nước ít khi xảy ra chuyện như vậy, không bao giờ có chuyện chủ đầu tư cầm tiền trước của nhà đầu tư rồi mới xây dựng dự án. Dự án phải hoàn chỉnh, người mua chỉ vào khi đã cầm chìa khóa trong tay để ở, để mua hay cho thuê, chứ không có chuyện người mua phải bỏ tiền ra trước. Đến lúc đó, nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư rất sòng phẳng, không ai nợ ai. Cả hai chỉ có điểm chung là cùng nợ ngân hàng để thực hiện mua dự án đó. Như thế, những rủi ro về đạo đức, pháp lý sẽ giảm hẳn.

Còn ở Việt Nam, chủ đầu tư cầm tiền trước với những cam kết lợi nhuận cùng những rủi ro rất lớn. Các nhà đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai cũng nên suy nghĩ lại cách bỏ tiền ra trước khi nhà mới bắt đầu có móng. Đây cũng là rủi ro rất lớn. Ngược lại, các chủ đầu tư cũng phải xem lại. Bởi từ nay trở đi, các nguồn vốn mà nhà đầu tư bỏ ra trước cho dự án sẽ ngày càng giảm. Do đó, chủ đầu tư phải tính toán có nguồn tài trợ vững chắc từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và từ ngân hàng.

Khách hàng biểu tình phản đối Cocobay đơn phương chấm dứt hợp đồng chi trả lợi nhuận theo cam kết

PV: Theo ông, ngân hàng bảo lãnh tín dụng cho Dự án Cocobay Đà Nẵng có phải chịu trách nhiệm trong sự việc này không?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Tôi nghĩ vai trò này chỉ mang tính chất an ủi nhà đầu tư chứ không giải quyết được vấn đề. Mỗi khi nhà đầu tư ứng trước tiền ra cho một dự án bất động sản khi chưa có gì dựng lên miếng đất đó, thì coi như một khoản cho vay trước đầy rủi ro. Vì dù có bảo lãnh thì vẫn cãi nhau, không bảo lãnh cũng cãi nhau, chứ chẳng ai giải quyết được vụ án dân sự này cả. Nếu có đưa ra tòa thì tòa cũng không biết xử ai thắng, ai thua.

Theo tôi, hiện tượng như vậy ở TP HCM rất ít, ít hơn Hà Nội. Như vậy, chúng ta cần có một cơ chế kinh doanh bất động sản sòng phẳng, đàng hoàng. Ví dụ ở Mỹ, nhà đầu tư có thể bỏ tiền trước cho người phát triển dự án, nhưng tiền đó được niêm phong trong ngân hàng. Khi dự án xong xuôi mới tháo khoán tài khoản đó và thanh toán. Như thế mới tránh rủi ro cho nhà đầu tư. Còn nếu cho người thứ ba vào bảo lãnh cũng không giải quyết được vấn đề, vì tiền đã tiêu hết rồi.

PV: Xin cảm ơn ông!

Tú Anh