Watermark số 395 Lạc Long Quân, Hà Nội: Bán, cho thuê sử dụng nhà cộng đồng và tầng kỹ thuật có đúng luật?

Sự bất an của cư dân tòa nhà Watermark 395 Lạc Long Quân

Theo phản ánh của người dân, đã nhiều năm nay tại chung cư Watermark tồn tại nhiều sai phạm liên quan đến phòng cháy chữa cháy (PCCC) khiến cư dân ở đây vô cùng bất an. Cụ thể, vấn đề về PCCC lớn nhất ở đây nằm ở tầng 19 và tầng T của tòa nhà. Hiện nay tầng 19 (top B) và khu kỹ thuật tầng T đều do công ty Cổ phần ABC Toàn Cầu là chủ sở hữu.

Công ty ABC Toàn Cầu sở hữu, sử dụng và cho thuê có đúng luật?

Được biết, khởi nguồn của mọi vấn đề bắt nguồn từ “THỎA THUẬN DÂN SỰ” về việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền khai thác đối với một số hạng mục công trình thuộc dự án chung cư Watermark vào ngày 28 tháng 12 năm 2017. Thỏa thuận dân sự trên được ký bởi: Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần BĐS Tây Hồ Tây, Công ty cổ phần phát triển và tài trợ địa ốc R.C, Ban quản trị chung cư Watermark và Công ty cổ phẩn ABC Toàn Cầu.

Theo thiết kế ban đầu thì tầng 19 (Top B) thuộc diện tích sử dụng chung được sử dụng làm nhà sinh hoạt cộng đồng, đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. Nhưng không hiểu sao chủ đầu tư đồng ý chuyển giao quyền sở hữu cho Công ty ABC Toàn Cầu, từ đó dẫn tới việc thay đổi mục đích sử dụng của tầng 19 top B, trong khi chưa đảm bảo an toàn công tác PCCC, gây nên sự phẫn nộ và lo lắng mất an toàn của người dân tại chung cư Watermark.

Không những thế, trong thỏa thuận dân sự, Công ty ABC Toàn Cầu còn được quyền sở hữu, sử dụng, khai thác tại khu vực diện tích tầng T (T5) với diện tích 295m2. Theo thiết kế, đó là khu kỹ thuật, nhưng hiện nay phòng kỹ thuật này đang được Công ty ABC Toàn Cầu cho Công ty Vihelm thuê sử dụng làm văn phòng. Việc cho thuê sai công năng, không đúng quy định của pháp luật, lại có rất nhiều người lạ mặt ra vào gây nguy cơ cao làm lây lan dịch bệnh Covid 19 (trong thời điểm cách ly có hàng chục người lạ mặt ra vào - theo thống kế của Ban quản lý tòa nhà). Vậy ai sẽ là người chịu trách nhiệm?

Tòa nhà Watermark khu vực T5 tầng T, khu vực Công ty ABC cho thuê làm văn phòng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro về PCCC

Tại khoản 5 Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định về các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; cụ thể những hành vi đó là: “Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận”.

Ngoài ra, theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, điều 100, khoản 2, điểm a quy định về phần diện tích là nhà sinh hoạt cộng đồng như sau: “Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư”…

Cùng với đó, theo Điều 7, khoản 6, Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hướng dẫn điều 100, khoản 2, điểm a Luật Nhà ở 2014 như sau: “Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư”.

Như vậy, phần diện tích sử dụng chung tại nhà chung cư là thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các cư dân tại tòa nhà, không thuộc sở hữu của cá nhân chủ đầu tư hoặc cá nhân bất kỳ ai. Phần diện tích này cũng đã được quy định rõ ràng tại Luật nhà ở và Hợp đồng mua bán. Do đó, không ai được quyền tự ý bán, chuyển nhượng đối với phần diện tích này khi chưa có sự đồng ý của các cư dân tại tòa nhà. Nhưng theo như phản ánh thì Chủ đầu tư đã và đang vi phạm pháp luật về vấn đề này.

“Chây ỳ” không thực hiện kết luận thanh tra

Tại biên bản kiểm tra của Đoàn thanh tra Công an TP.Hà Nội ngày 23/5/2019 cũng đã đề cập “Tầng mái phòng sinh hoạt cộng đồng, căn hộ chung cư được ngăn khia khác với bản vẽ thiết kế về PCCC được thẩm duyệt và bản vẽ hoàn công hệ thống PCCC được nghiệm thu. Chưa lắp đặt đầu phun Sprinkler tại phòng sinh hoạt cộng đồng và buồng chứa rác tại các tầng. Khi kích hoạt hệ thống báo cháy tự động đối với hệ thống hút khói hành lang tầng T không hoạt động” Theo đó, Đoàn thanh tra đã đề nghị Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị vận hành khắc phục ngay các việc chưa làm được và có báo cáo gửi về Đoàn thanh tra.

Ngoài ra, tại Biên bản kiểm tra của Cơ quan Công An PCCC Quận Cầu Giấy ngày 15/4/2021 đã chỉ rõ những tồn tại: “Tại tầng kỹ thuật (tầng T), văn phòng Công ty Vihelm đang hoạt động không đúng theo công năng đã được phê duyêt. (Theo bản vẽ được phê duyệt khu vực này là khu vực kỹ thuật không được bố trí làm văn phòng và các dịch vụ khác tại sở hữu của Công ty CP ABC Toàn Cầu); Tại tầng 19 tốp B hiện tại là sở hữu của Công ty Cổ phần ABC Toàn Cầu, so với bản vẽ thẩm duyệt về PCCC thì phòng sinh hoạt cộng đồng hiện tại sử dụng sai công năng đang là căn hộ để ở, đề nghị trả lại nguyên trạng ban đầu theo hồ sơ đã được thẩm duyệt PCCC”.

Ngày 13/5/2021, Ban Quản lý tòa nhà Watermark có báo cáo gửi Đội cảnh sát PCCC&CNCH- Công an quận Cầu Giấy về việc thực hiện kiến nghị của Đoàn kiểm tra ngày 15/4/2021.

Báo cáo của Ban quản trị tòa nhà Watermark về việc thực hiện kiến nghị của Đoàn kiểm tra ngày 15/4/2021.

Qua đó, Ban Quản trị tòa nhà đã làm công văn giải trình về việc phòng sinh hoạt cộng đồng (là phần xây trái phép của Chủ đầu tư đã bàn giao cho cư dân làm phòng Sinh hoạt cộng đồng từ năm 2017) hiện tại chưa có đủ các thiết bị PCCC, chưa khắc phục được và tạm thời Ban quản trị đang đóng cửa hoạt động. Đối với Hồ sơ hoàn công của tòa nhà, Chủ đầu tư chưa bàn giao cho Ban quản trị, nhiều lần Ban quản trị đã gửi công văn cho Chủ đầu tư đề nghị phối hợp xử lý, nhưng Chủ đầu tư bất hợp tác.

Ngày 26/7/2021, Ban Quản trị tòa nhà đã ra Nghị quyết về các Công tác liên quan tới việc thực hiện PCCC của Công ty CP ABC Toàn Cầu khi Công ty vi phạm và và không thực hiện như sau: Ngừng cung cấp dịch vụ thang máy lên tầng 19, Tầng T khu vực tốp T5 đồng thời Cắt nước khu vực tầng 19 đối với Công ty ABC Toàn Cầu (từ ngày 27/7/2021) cho đến khi công ty ABC Toàn cầu tuân thủ các yêu cầu của cơ quan công an PCCC và được sự đồng ý bằng Văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Yêu cầu Công ty ABC Toàn cầu trả về đúng công năng của khu vực tốp 19B và khu vực T5 tầng T (công năng theo hồ sơ cấp phép của Sở xây dựng) cho đến khi làm xong các thủ tục chuyển đổi công năng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Phapluatquanly.vn