Sổ đỏ đang thế chấp có được bán nhà hay không?

Độc giả hỏi:

Chào Luật sư, hiện nay tôi đang thế chấp sổ đỏ tại Ngân hàng, giá trị 12 tỷ, tôi định bán căn nhà 15 tỷ. Tôi muốn hỏi Luật sư là hiện nhà tôi đang thế chấp như vậy có bán được không?

Luật sư trả lời:

Luật sư Tạ Quốc Cường, Giám đốc Công ty luật Hợp danh Sự thật trả lời độc giả như sau:

Sổ đỏ đang thế chấp có được bán nhà hay không?

Căn cứ Điều 320 Luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”

Và căn cứ khoản 4 và 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, bạn có quyền chuyển nhượng nếu được ngân hàng đồng ý.

Các bước để bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Theo kinh nghiệm thực tế mà tôi tư vấn thì các bên tham gia giao dịch này thường làm theo các bước sau:

Bước 1:

Ký cam kết giữa 03 bên (bạn, bên mua và ngân hàng) trong đó nội dung ghi cụ thể là khoản tiền mà bên bán thanh toán sẽ được thanh toán khoản nợ mà bên thế chấp đang nợ ngân hàng, sau khi thanh toán hết thì ngân hàng sẽ giải chấp và bên thế chấp có quyền bán tài sản này. Lưu ý, bản cam kết này phải được công chứng theo quy định pháp luật.

Bước 2:

Sau khi thực hiện xong giải chấp bạn ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Bạn mang theo các giấy tờ: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3:

Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản. Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có).

Bước 4:

Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật sư Tạ Quốc Cường về vấn đề mà bạn quan tâm, nếu bạn còn những vướng mắc khác xin hãy liên hệ với Luật sư để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục“Luật sư trả lời”!

https://batdongsan.petrotimes.vn/

PV