Thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản: Công bằng hơn, nhưng cần thận trọng

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính cho biết đang nghiên cứu phương án cải cách cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Một trong những đề xuất đáng chú ý là áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi – tức phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản. Để làm rõ hơn các khía cạnh của đề xuất này, PetroTimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.

PV: Ông đánh giá như thế nào về đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản thay cho mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay?

Ông Nguyễn Quang Huy: Đề xuất chuyển từ thuế suất 2% trên tổng giá trị sang 20% trên phần lãi là một hướng tiếp cận mang tính cải cách, thể hiện nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc xây dựng một hệ thống thuế công bằng và phản ánh đúng bản chất thu nhập.

Về nguyên tắc, đây là cách đánh thuế phù hợp với thông lệ quốc tế, khuyến khích minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người không có lãi hoặc lỗ vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu đồng bộ về dữ liệu, thói quen khai báo chưa chuẩn hóa, thì việc triển khai đột ngột có thể phát sinh những vướng mắc thực tiễn. Do đó, đây là một ý tưởng có chiều hướng tiến bộ, nhưng cần được triển khai thận trọng, từng bước và có tính đến năng lực thực thi hiện tại.

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi.

PV: Thưa ông, cải cách này có thực sự hướng tới sự công bằng trong thuế thu nhập cá nhân? Liệu có giúp hạn chế tình trạng “hai giá” hay lại phát sinh hình thức gian lận mới?

Ông Nguyễn Quang Huy: Về nguyên lý, cách tính thuế trên phần lãi rõ ràng tiệm cận hơn với khái niệm công bằng thuế. Người có thu nhập thực từ chuyển nhượng sẽ nộp thuế tương xứng, người không có lãi sẽ không bị gánh thuế không hợp lý. Điều này góp phần tạo niềm tin cho người dân và thị trường.

Tuy nhiên, để phương pháp này vận hành hiệu quả, cần một hệ thống kiểm soát đáng tin cậy về giá mua, giá bán và chi phí hợp lệ. Nếu không có nền tảng dữ liệu mạnh và cơ chế giám sát hiệu quả, nguy cơ chuyển từ “hai giá” sang gian lận chi phí là điều cần lưu ý. Nói cách khác, thay đổi công thức tính thuế là điều cần thiết, nhưng chưa đủ nếu thiếu giải pháp đi kèm về quản lý và minh bạch thị trường.

PV: Theo ông, hệ thống hiện nay đã đủ điều kiện để áp dụng phương pháp tính thuế theo phần lãi chưa? Việc này có làm gia tăng gánh nặng thủ tục hành chính cho người dân?

Ông Nguyễn Quang Huy: Việc tính thuế dựa trên phần lãi đòi hỏi xác minh rõ ràng các yếu tố: giá mua ban đầu, chi phí đầu tư hợp lệ, và giá bán thực tế. Tuy nhiên, hiện nay nhiều giao dịch bất động sản ở Việt Nam không lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ, hoặc xảy ra cách biệt giữa giá hợp đồng và giá thực tế. Thêm vào đó, việc chuẩn hóa và số hóa dữ liệu giao dịch bất động sản vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Nếu không được cải tiến mạnh mẽ về quy trình và công nghệ, phương pháp mới có thể khiến người dân gặp khó khăn khi kê khai, kéo dài thời gian làm thủ tục, làm gia tăng chi phí tuân thủ. Vì vậy, việc triển khai cần đi kèm với một chiến lược đồng bộ về cải cách hành chính, tích hợp dữ liệu, và hướng dẫn người dân rõ ràng, dễ hiểu.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, cách tính thuế trên phần lãi rõ ràng tiệm cận hơn với khái niệm công bằng thuế, khi đó người có thu nhập thực từ chuyển nhượng sẽ nộp thuế tương xứng, người không có lãi sẽ không bị gánh thuế không hợp lý (Ảnh: Đình Khương).

PV: Phương pháp tính 2% hiện tại bị cho là tạo điều kiện cho tình trạng khai giá thấp. Theo ông, có giải pháp nào kiểm soát hiệu quả tình trạng này trong ngắn hạn?

Ông Nguyễn Quang Huy: Để xử lý tình trạng khai giá thấp trong khi chưa thể chuyển đổi hoàn toàn sang phương pháp đánh thuế theo phần lãi, cần có những giải pháp mang tính thực tiễn và khả thi trong ngắn hạn. Thứ nhất, cần rút ngắn khoảng cách giữa khung giá đất và giá thị trường để hạn chế khoảng chênh lớn – vốn là cơ sở cho việc khai thấp.

Thứ hai là xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch bất động sản tập trung, công khai, liên thông giữa các ngành để làm căn cứ xác định giá hợp lý.

Thứ ba, cần khuyến khích thanh toán qua ngân hàng, số hóa giao dịch, từ đó tạo dấu vết rõ ràng và minh bạch trong xác định giá trị chuyển nhượng thực tế.

Thứ tư là thường xuyên tuyên truyền nâng cao nhận thức và đồng hành với người dân, vừa hỗ trợ vừa kiểm soát, để dần hình thành văn hóa tuân thủ thuế bền vững.

Những giải pháp này không chỉ giúp hạn chế gian lận, mà còn đặt nền móng vững chắc cho việc chuyển đổi phương pháp tính thuế theo lợi nhuận trong tương lai.

Đề xuất cải cách thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản lần này là một bước đi mang định hướng hiện đại và minh bạch hơn. Tuy nhiên, cần có sự đánh giá thận trọng, khách quan và triển khai theo lộ trình phù hợp với thực tiễn quản lý, nhận thức và hành vi thị trường. Nếu được chuẩn bị kỹ lưỡng, đây sẽ là tiền đề cho một hệ thống thuế công bằng, hiệu quả, và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Xin cảm ơn ông!

Đình Khương