Thị trường bất động sản đang… trưởng thành

PV: Để nhìn lại thị trường BĐS năm 2019, ông sẽ nhấn mạnh những điểm nổi bật nào?

Ông Trần Kim Chung: 2019 có thể nói là một năm thị trường BĐS chuyển sang cấp độ tài chính hóa. Tình hình các phân mảng thị trường có những diễn biến rất khác biệt. Ví dụ như những năm trước 2019, đất nền hiếm khi là thị trường chủ lưu thì đến năm 2019 đất nền lại là thị trường chủ lưu ở nhiều địa phương. Theo thống kê, trong quý III/2019 ghi nhận khoảng 900 giao dịch thành công tại thị trường ở các địa phương lân cận Hà Nội thì phần lớn đều đến từ các sản phẩm đất nền. Ở TP Hồ Chí Minh hay ở Đồng bằng sông Cửu Long, Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định… cũng vậy, đều ghi nhận tình hình tương tự và thị trường của sản phẩm này tương đối khởi sắc. Như tại Thanh Hóa, thị trường BĐS sôi động bởi những dự án đô thị và đấu giá đất nền với hàng nghìn sản phẩm, đạt tỷ lệ hấp thụ 90%.

Bên cạnh đất nền, thị trường BĐS công nghiệp tăng trưởng tốt. Đến cuối quý III/2019, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt hơn 9.300 ha. Chưa kể đến nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, lại có sức hút với nhà đầu tư, nhất là Bắc Ninh và Hải Phòng. Tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp tại miền Bắc đạt gần 86%, nhà xưởng xây sẵn đạt hơn 90%. Tương tự tại miền Nam, thị trường đất công nghiệp cũng tươi sáng với tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%. Giá thuê đất công nghiệp cũng tăng trưởng mạnh khi cao hơn 30-40% so với những năm trước. Tại miền Bắc, giá thuê đất công nghiệp là hơn 88 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/tháng. Miền Nam giá tương ứng là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2.

Thị trường đất nền và đất công nghiệp lạc quan bao nhiêu thì căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giá cả lại chững lại bấy nhiêu, nếu tăng cũng không lớn. Như giá căn hộ chung cư ở Hà Nội trong quý IV tăng chỉ 0,54% so với cùng kỳ năm 2018, giá nhà riêng lẻ thì tăng cao với mức 3%. Ở miền Nam thì mức độ tăng trưởng đối với các sản phẩm này nhỉnh hơn chút ít.

Ảm đạm nhất có lẽ là nhà nghỉ dưỡng và condotel, hometel... Năm 2018, condotel giá trung bình cả nước tiệm cận mốc 40 triệu đồng/m2 nhưng đến quý IV/2019 chỉ ghi nhận 35 triệu đồng/m2, giảm 8%. Số dự án condotel được thẩm định mới trong năm 2019 giảm 80% so với cao điểm.

Đầu tư bất động sản đang được nhiều khách hàng quan tâm

Có thể nói, thị trường BĐS năm 2019 về mặt dài hạn có một số biểu hiện tích cực trong vận hành thị trường. BĐS công nghiệp trở thành “điểm sáng” phát triển mạnh. Bên cạnh đó BĐS hạ tầng như đường cao tốc, sân bay ra đời và lớn mạnh. Trong khi đó BĐS nhà ở dân dụng, du lịch nghỉ dưỡng suy giảm. BĐS nông nghiệp thì chưa rõ xu hướng và giải pháp. Nhưng nói chung thị trường BĐS Việt Nam đã chuyển cấp độ phát triển sang cấp độ tài chính hóa.

PV: Ông có thể phân tích thị trường BĐS chuyển sang cấp độ tài chính hóa là như thế nào?

Ông Trần Kim Chung: Là nguồn vốn vào thị trường cơ bản ổn định. Nguồn vốn đa dạng hơn - từ nhà đầu tư nước ngoài, từ thị trường chứng khoán, từ tư nhân theo hình thức hợp tác công - tư, từ mua bán sáp nhập (M&A)… Từ đó giảm dần sự phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng trong bối cảnh siết chặt tín dụng cho BĐS. Đồng thời làm thị trường không xuất hiện hiện tượng “bong bóng” BĐS.

PV: Như vậy có thể hiểu, thị trường BĐS chuyển sang cấp độ tài chính hóa là một tín hiệu tốt. Dấu hiện nào cho thấy rõ nhất điều này thưa ông?

Ông Trần Kim Chung: Tôi lấy ví dụ điển hình nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS và các nguồn tài chính phái sinh cho thấy thị trường BĐS đang chuyển sang cấp độ tài chính hóa. Tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 11 tháng năm 2019 đạt 237 nghìn tỉ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2018. Như vậy tính đến hết năm 2019, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tương đương 10,26% GDP. Trong đó khối doanh nghiệp BĐS với quy mô phát hành khoảng 71 nghìn tỉ đồng. BĐS là lĩnh vực kinh doanh yêu cầu vốn lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bản thân các ngân hàng thương mại cũng phải áp hệ số rủi ro 50% với cho vay bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất; 200% với cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS và hệ số này còn tăng cao nữa. Lãi suất trái phiếu bình quân của tất cả các trái phiếu BĐS phát hành 8 tháng năm 2019 là 10,01%/năm. Nếu loại trừ các khoản này, lãi suất huy động bình quân tăng lên 10,2%/năm. Khoảng lãi suất 10-11%/năm chiếm tỷ trọng lớn nhất (15.277 tỉ đồng - tương đương 41,5%). Tiếp theo là khoảng từ 11% đến dưới 12%/năm (7.874 tỉ đồng - tương đương 21,5%). Như vậy 94,3% trái phiếu BĐS phát hành có lãi suất dưới 12%. Chỉ có 8 lô phát hành của 5 doanh nghiệp với tổng giá trị phát hành là gần 2.100 tỉ đồng trái phiếu có lãi suất từ 12%/năm trở lên. Hiểu nôm na nghĩa là mức lãi suất mà các doanh nghiệp BĐS phải trả đang giảm đi nhưng nguồn tiền vào lại nhiều hơn. Đây là tín hiệu tích cực mới và cũng là dấu hiệu chỉ báo thị trường BĐS bắt đầu trưởng thành, chuyển sang giai đoạn tài chính hóa.

Điều này sẽ giúp cho thị trường BĐS ổn định, minh bạch và phát triển dài hạn, không bị đóng băng hay rơi vào tình trạng “bong bóng” bởi các dòng tiền đầu tư ổn định.

Thị trường condotel đã trải qua một năm ảm đạm

PV: Với bước chuyển hóa như vậy, theo ông trong năm 2020, có mạnh mẽ hơn và giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng tốt?

Ông Trần Kim Chung: Việc này phải phụ thuộc vào tình hình kinh tế chung của thế giới. Nhưng theo tôi năm 2020, thị trường BĐS không có những đột biến lớn, trừ mảng thị trường BĐS công nghiệp là khó dự báo do phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh tế thế giới. Việc chuyển đổi, phát triển cấp độ thị trường sang giai đoạn tài chính hóa có mạnh mẽ hơn không phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố tài chính như: sự ra đời hay không của hệ thống thế chấp thứ cấp, hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ, hệ thống chính sách các tài sản chung sở hữu - sử dụng (condotel, timeshare, officetel…); hệ thống quỹ đầu tư BĐS; hệ thống phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình BĐS…

Theo tôi BĐS năm 2020 có 3 kịch bản như thế này. Kịch bản thứ nhất là ổn định, có tăng trưởng với giả thiết là tình hình thế giới không biến động xấu, nhất là chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Tuy nhiên, nếu tình hình kinh tế thế giới xấu đi, luồng tài chính quốc tế biến động theo hướng rút vốn khỏi Việt Nam thì thị trường BĐS Việt Nam mới đi xuống. Kịch bản thứ hai khá tích cực, đó là tình hình kinh tế giới vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các hiệp định Việt Nam ký kết với các nước như Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA), Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC)… triển khai tốt; luồng vốn vận hành vào nhiều hơn, thị trường BĐS sẽ diễn biến tốt đến rất tốt. Khả năng này có thể xảy ra, tuy không lớn nhưng vẫn có khả năng. Kịch bản thứ ba mang hơi hướng tiêu cực, nhất là tình hình kinh tế thế giới biến động không thuận, luồng vốn rút khỏi Việt Nam sẽ làm thị trường biến động phức tạp. Kịch bản này theo tôi ít có khả năng xảy ra nhất, nhưng không phải không thể. Chúng ta phải lường trước các kịch bản như vậy để trong trường hợp xảy ra kịch bản nào thì sẽ có giải pháp cho kịch bản đó.

PV: Nếu không đặt cụ thể trong kịch bản nào mà để thị trường BĐS năm 2020 cũng như những năm sau phát triển ổn định và dài hơi, theo ông cần những giải pháp gì?

Ông Trần Kim Chung: Theo tôi có những nội dung đặc biệt mà cơ quan quản lý Nhà nước cần thực hiện để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững. Thứ nhất, cần có những điều chỉnh phù hợp, chẳng hạn như với Luật Quy hoạch mới để đất đai được sử dụng một cách hiệu quả. Nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai Luật Quy hoạch (2017) để tạo điều kiện cho các hoạt động liên quan đến đất đai được thuận lợi… Thứ hai là, khẩn trương nghiên cứu, trình ban hành Luật Đất đai sửa đổi với các định hướng về giao đất, cho thuê đất, đăng ký, thống kê, định giá, áp giá theo hướng ứng dụng công nghệ 4.0. Đặc biệt đưa vào vận dụng đầy đủ 5 phương pháp truyền thống về định giá BĐS. Thứ ba là, nghiên cứu, trình ban hành hệ thống pháp lý đối với condotel, officetel là những cơ pháp lý đang rất thiếu. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đối loại hình BĐS này ít nhất phải giải quyết được các vấn đề: sở hữu tài sản như thế nào, giao dịch sản phẩm ra sao, lợi ích của các bên được điều chỉnh như thế nào cho hợp pháp. Nếu không thỏa mãn được việc phân chia lợi ích đó giải quyết thế nào. Việc phân chia các chi phí có liên quan đến bảo quản, vận hành sản phẩm và phân chia các sửa chữa lớn phải rõ ràng. Điểm thứ tư cũng rất quan trọng là, tập trung tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư BĐS công nghiệp. Đồng thời xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng bên cạnh giải quyết triệt để các vấn đề có liên quan đến hạ tầng ngoài hàng rào BĐS công nghiệp. Đặc biệt phải tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, xóa bỏ triệt để chỉ định giao đất. Thứ năm là rà soát chế tài các dự án BĐS chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế. Bởi điều này thể hiện quyết tâm và tính khả thi của quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS theo hướng công khai minh bạch, dự báo được đi liền với tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát, chế tài tất cả các hoạt động của thị trường BĐS. Thứ sáu là, thử nghiệm và đưa vào thực hiện các cơ chế đặc thù đối với thị trường BĐS và thúc đẩy mạnh mẽ công cuộc tăng cường đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Đặc biệt với 4 loại cơ sở hạ tầng có ý nghĩa thúc đẩy mạnh mẽ để vượt qua bẫy thu nhập trung bình như hệ thống đường cao tốc quốc gia, hệ thống sân bay quốc tế và trong nước, hệ thống cảng biển quốc tế, hệ thống hạ tầng đô thị…

PV: Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Nguyễn Bách