Tạo đột phá trong tiếp cận vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Sau một thời gian dài chịu áp lực từ thị trường vốn khắt khe, doanh nghiệp bất động sản – xây dựng nhỏ và vừa (SMEs) tại Việt Nam đang đón nhận những tín hiệu tích cực từ loạt chủ trương mới, nổi bật là Nghị quyết 68-NQ/TW của Trung ương và Nghị quyết 198/NQ-CP của Chính phủ. Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi đã có những chia sẻ thẳng thắn với PetroTimes về cơ hội, thách thức và tiềm năng của khu vực doanh nghiệp này trong bối cảnh chính sách mới đang dần hiện thực hóa.

Tháo gỡ nút thắt vốn cho doanh nghiệp nhỏ

PV: Thưa ông, trước khi có Nghị quyết 68 và các văn bản triển khai, doanh nghiệp bất động sản – xây dựng, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), thường đối mặt với những khó khăn gì khi tiếp cận nguồn vốn?

CEO Nguyễn Quang Huy: Theo tôi nhóm doanh nghiệp này gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Có thể thấy rõ ba rào cản lớn khiến nhóm này gần như bị "gạt ra bên lề" trong hệ thống tài chính – ngân hàng.

Trước hết là vấn đề thiếu tài sản đảm bảo. Phần lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa trong lĩnh vực bất động sản – xây dựng hoạt động theo mô hình “tay không bắt giặc”, với tài sản hữu hình hạn chế. Nhiều dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc mới chỉ hình thành trong tương lai nên không đủ điều kiện để thế chấp vay vốn.

Thứ hai là hồ sơ tín dụng và năng lực tài chính chưa đạt chuẩn. Doanh nghiệp thường không có báo cáo tài chính minh bạch, thiếu hệ thống kiểm toán độc lập và chưa xây dựng được uy tín tín dụng, khiến các ngân hàng lo ngại rủi ro trong quá trình thẩm định, đánh giá.

Thứ ba, quy trình xét duyệt tín dụng của các tổ chức tài chính hiện vẫn thiên về kiểm soát rủi ro dựa trên tài sản thế chấp, thay vì đánh giá triển vọng dòng tiền hay tính khả thi của mô hình kinh doanh là những yếu tố đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

Chính vì những rào cản nêu trên, phần lớn SMEs dù chiếm tới 98% tổng số doanh nghiệp vẫn rất khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường khan hiếm thanh khoản, kênh trái phiếu gặp khó khăn.

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi.

PV: Ông đánh giá thế nào về Nghị quyết 68 trong việc đa dạng hóa nguồn vốn cho kinh tế tư nhân, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản – xây dựng?

CEO Nguyễn Quang Huy: Việc Nghị quyết 68 xác định trọng tâm “đa dạng hóa và cải thiện tiếp cận vốn” cho khu vực kinh tế tư nhân không đơn thuần là một điều chỉnh mang tính kỹ thuật, mà thực chất là một tuyên ngôn chính sách ở tầm chiến lược. Trong bối cảnh hiện nay khi các dòng vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp hay đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đều đang gặp thách thức từ cả yếu tố nội tại lẫn biến động kinh tế toàn cầu, thì việc mở rộng không gian và phương thức tiếp cận vốn trở thành một bước đi mang tính đột phá và nền tảng.

Điểm nổi bật của Nghị quyết 68 là hướng tới xây dựng một hệ sinh thái tài chính toàn diện và hiện đại. Cụ thể, Nghị quyết định hướng phát triển đa dạng các nguồn vốn, không chỉ dừng lại ở tín dụng ngân hàng mà còn bao gồm vốn mạo hiểm, vốn đầu tư tư nhân, huy động qua thị trường chứng khoán và các hình thức tài chính phi truyền thống.

Bên cạnh đó, Nghị quyết khuyến khích ứng dụng công nghệ, dữ liệu lớn và hệ thống chấm điểm tín dụng để tạo ra những cách tiếp cận vốn linh hoạt và hiện đại hơn. Đồng thời, nó cũng đặt nền móng pháp lý cho sự hình thành và phát triển của các mô hình tài trợ mới như gọi vốn cộng đồng, tài chính chuỗi giá trị hay tài trợ thương mại số hóa.

Chính điều này là “điểm then chốt” giúp doanh nghiệp bất động sản – xây dựng, đặc biệt là khối tư nhân, có cơ hội thoát khỏi sự lệ thuộc truyền thống vào tài sản thế chấp. Thay vào đó, họ có thể khai thác giá trị từ các nguồn lực vô hình như mô hình kinh doanh, dòng tiền dự kiến hay năng lực công nghệ là những yếu tố ngày càng quan trọng trong nền kinh tế số và đổi mới sáng tạo hiện nay.

PV: Thưa ông, cơ chế hỗ trợ lãi suất 2% theo Nghị quyết 198 dành cho dự án xanh, tuần hoàn, ESG sẽ mang lại lợi ích gì nếu doanh nghiệp biết tận dụng?

CEO Nguyễn Quang Huy: Nghị quyết 198 đưa ra cơ chế hỗ trợ lãi suất 2% mỗi năm cho các doanh nghiệp triển khai dự án theo định hướng xanh, tuần hoàn, ESG. Đây là một chính sách kịp thời, và mang tính chiến lược khi đón đầu xu thế phát triển bền vững toàn cầu. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – xây dựng, ESG không chỉ là xu hướng mà đang dần trở thành yêu cầu bắt buộc để doanh nghiệp được công nhận và thu hút vốn từ các nhà đầu tư, khách hàng cũng như các định chế tài chính quốc tế.

Nếu biết tận dụng chính sách này, doanh nghiệp bất động sản – xây dựng sẽ có được ba lợi thế rõ rệt: Thứ nhất, giảm chi phí vốn thực: Mức ưu đãi lãi suất 2% là khoản hỗ trợ tài chính đáng kể trong bối cảnh lãi suất thị trường còn cao. Đây có thể là cú hích giúp các dự án dang dở được tiếp sức hoặc giúp doanh nghiệp cải tổ, chuyển đổi mô hình theo hướng xanh hiệu quả hơn.

Thứ hai, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế: Hiện nay, nhiều tổ chức tài chính như Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Ngân hàng Thế giới (WB), hay Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) đang tích cực tài trợ cho các dự án xây dựng xanh và tiết kiệm năng lượng. Khi doanh nghiệp trong nước đã có sẵn cơ chế hỗ trợ như Nghị quyết 198, đó sẽ là lợi thế lớn để thu hút các nguồn vốn quốc tế mà không cần đi xa.

Thứ ba, nâng tầm thương hiệu và giá trị tài sản trong dài hạn: Các dự án đạt chuẩn ESG không chỉ dễ dàng hơn trong việc bán, cho thuê mà còn có khả năng tăng giá trị thị trường và tạo đòn bẩy cho IPO hoặc gọi vốn từ các quỹ đầu tư bền vững.

Mở lối tiếp cận vốn trong nền kinh tế số

PV: Còn các cơ chế cho vay mới như cho vay tín chấp dựa trên dòng tiền, tài sản vô hình, tài sản hình thành trong tương lai – điều này mở ra cơ hội gì thưa ông?

CEO Nguyễn Quang Huy: Các cơ chế cho vay mới như cho vay tín chấp dựa trên dòng tiền tương lai, tài sản vô hình hay tài sản hình thành trong tương lai, thực sự tạo ra một cuộc cách mạng trong phương thức tiếp cận vốn cho doanh nghiệp bất động sản – xây dựng, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Nghị quyết 68 giúp doanh nghiệp bất động sản – xây dựng, đặc biệt là khối tư nhân, có cơ hội thoát khỏi sự lệ thuộc truyền thống vào tài sản thế chấp. Thay vào đó, họ có thể khai thác giá trị từ các nguồn lực vô hình như mô hình kinh doanh, dòng tiền dự kiến hay năng lực công nghệ là những yếu tố ngày càng quan trọng trong nền kinh tế số và đổi mới sáng tạo hiện nay.

Trước đây, phần lớn các khoản vay đều dựa trên tài sản vật chất, chủ yếu là “sổ đỏ”, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi không có tài sản thế chấp. Giờ đây, với cơ chế mới, doanh nghiệp có thể “gọi vốn bằng chính mô hình kinh doanh” của mình.

Việc cho vay dựa trên dòng tiền tương lai, nhất là từ các dự án đã có lịch thanh toán rõ ràng hoặc nguồn thu ổn định từ các hợp đồng BT, PPP, hay hợp đồng thuê dài hạn, giúp doanh nghiệp chuyển đổi dòng tiền dự kiến thành năng lực tài chính hiện tại, tăng khả năng tiếp cận vốn mà không cần tài sản thế chấp truyền thống.

Tài sản vô hình như thương hiệu, hợp đồng thuê dài hạn, phần mềm quản lý dự án hay nền tảng quản trị số, nếu được định giá và công nhận, sẽ mở ra một không gian tiếp cận vốn hoàn toàn mới, điều mà trước đây các doanh nghiệp thường bị bỏ qua hoặc không khai thác được.

Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai, khi được giám sát chặt chẽ bằng công nghệ hiện đại như BIM, ERP, IoT… có thể tạo được sự tin tưởng với tổ chức tín dụng mà không cần thiết phải thế chấp cố định như trước đây.

Nhờ đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể tận dụng được “đòn bẩy” này để chuyển mình từ trạng thái chỉ “tồn tại” sang giai đoạn “phát triển” thực sự, biến những tiềm năng còn ẩn chứa thành năng lực tài chính hiện hữu, sẵn sàng cho các bước tiến mới trên thị trường.

PV: Thưa ông, việc cải tiến quy trình tín dụng, khuyến khích cho vay theo dòng tiền, chuỗi giá trị thay vì chỉ dựa vào tài sản đảm bảo liệu có tạo ra chuyển biến thực sự?

CEO Nguyễn Quang Huy: Theo tôi đây là sự chuyển đổi tư duy từ mô hình “quản trị rủi ro truyền thống” sang “quản trị dựa trên phân tích giá trị thực tế và dòng tiền”. Nếu được triển khai nghiêm túc, các thay đổi này hoàn toàn có thể tạo ra bước ngoặt trong việc tiếp cận vốn cho doanh nghiệp bất động sản – xây dựng.

Chúng ta có thể kỳ vọng vào một số chuyển biến rõ nét trong cách tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản – xây dựng trong thời gian tới. Trước hết, tư duy thẩm định tín dụng đang dần chuyển từ “có tài sản mới cho vay” sang “hiểu để cho vay”. Thay vì chỉ căn cứ vào tài sản thế chấp như sổ đỏ, ngân hàng sẽ xem xét đến dòng tiền dự kiến, năng lực thực thi dự án, uy tín và khả năng quản trị của doanh nghiệp. Dòng tiền rõ ràng dần trở thành tiêu chí thay thế cho tài sản thế chấp truyền thống.

Cùng với đó, các mô hình liên kết chuỗi giá trị được khuyến khích, khi ngân hàng có thể đánh giá tín dụng dựa trên sức mạnh tổng thể của chuỗi cung ứng thay vì từng doanh nghiệp riêng lẻ. Một nhà thầu phụ, nếu có hợp đồng rõ ràng và gắn bó với chủ đầu tư uy tín, cũng có thể được tiếp cận vốn thuận lợi hơn.

Bên cạnh đó, tài chính thuê mua và các loại tài sản phi truyền thống như phần mềm thiết kế BIM, dữ liệu kỹ thuật, bản quyền công nghệ hay tài sản trí tuệ của đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư cũng dần được công nhận và khai thác giá trị. Điều này cho phép doanh nghiệp tận dụng các nguồn lực sẵn có, giảm chi phí đầu tư ban đầu mà vẫn nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Nếu được kết hợp với quá trình số hóa, ứng dụng AI và dữ liệu lớn trong phân tích tín dụng, một hệ sinh thái tài chính mới sẽ hình thành nơi mô hình kinh doanh, đổi mới sáng tạo và tài sản trí tuệ được coi là những giá trị thực sự, chứ không còn là "tài sản mềm" khó định giá như trước đây.

Ở cấp độ chính sách, các văn bản như Nghị quyết 68, Nghị quyết 198 và Chương trình hành động 138 không chỉ là các giải pháp ngắn hạn để tháo gỡ khó khăn, mà còn mang tính định hướng lâu dài, góp phần tái thiết không gian tài chính cho khối doanh nghiệp xây dựng – bất động sản. Đây là bước đi thông minh, phù hợp với xu thế phát triển của một nền kinh tế số, hiện đại và dựa trên tri thức.

Tuy nhiên, để tận dụng được cơ hội này, bản thân doanh nghiệp cũng cần chủ động thay đổi. Nâng cao năng lực quản trị, minh bạch tài chính, thúc đẩy chuyển đổi số và thực hành các chuẩn mực ESG phải trở thành hành động thực chất, chứ không chỉ dừng ở hình thức. Khi đó, các chính sách mới không chỉ là cú hích ngắn hạn mà sẽ trở thành nền tảng cho một chu kỳ phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn cho toàn ngành.

Xin cảm ơn ông!

Đình Khương