Khơi thông thị trường trái phiếu để bất động sản bứt phá

Chuyên gia kinh tế "bóc mẽ" những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất

Các chuyên gia tham luận gì tại Diễn đàn Bất động sản Mùa xuân thường niên lần 3?

Tái cơ cấu lại tài chính, trái phiếu doanh nghiệp

Tại diễn đàn Bất động sản Mùa xuân thường liên lần III, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả thẳng thắn chỉ ra thực trạng rõ nét mà doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt.

TS Vũ Đình Ánh chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa xuân lần thường niên lần III

Thứ nhất, ông Ánh khẳng định tín dụng cho bất động sản đã nhiều, là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế, cứ 5 đồng bỏ ra, đã có 1 đồng vào bất động sản. Cấp độ tăng tín dụng tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. “Như chúng ta đã nói, gần 70% vốn bất động sản là từ tín dụng, do vậy việc thêm vốn tín dụng là rất khó”.

Thứ hai, TS. Vũ Đình Ánh chỉ ra đó là lãi suất cho bất động sản trong mọi trường hợp rất khó đòi giá thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Ông Ánh dự đoán: Xu hướng chung năm 2023, lãi suất nói chung đối với bất động sản sẽ giảm rất dễ khả thi và có thể thực hiện được.

Riêng về gói 120.000 tỷ, ông Ánh khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ… cần tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh bất động sản. Có khá nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn không phải do các nguồn lực hay do vấn đề thị trường vĩ mô, tài chính mà xuất phát từ chính doanh nghiệp.

Theo ông Ánh, các doanh nghiệp nên tái cơ cấu lại nguồn tài chính và sau đó mới bàn tới câu chuyện tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Trong tái cơ cấu hoạt động kinh doanh và tái cơ cấu nguồn tài chính các doanh nghiệp nên đưa tập trung phần phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Ngoài ra, theo TS. Vũ Đình Ánh, Nghị quyết 08 sẽ chỉ cho chúng ta một lối thoát trong vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến hạn đáo hạn và sắp đáo hạn quy mô vài trăm ngàn tỷ trong năm 2023 và 2024. Nhưng không giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới. Do đó, việc tái cơ cấu lại tài chính, trái phiếu doanh nghiệp đó là cơ hội cho chúng ta trong 2 năm có thể xử lý các khoản chúng ta đã vướng mắc, củng cố, xây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư và thị trường doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Uy tín của doanh nghiệp sẽ tự cứu mình

Chuyên gia kinh tế, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, có một số phân khúc khi giá lên cao đã ảnh hưởng chung đến bất động sản. Do đó tái cấu trúc thị trường là câu chuyện đương nhiên phải diễn ra. Chưa kể trong cùng lúc đó, chúng ta phải tái cấu trúc cả một thị trường cũng tương đối rủi ro, đó chính là thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh mẽ thì vốn hóa doanh nghiệp cũng giảm, từ đó khả năng vay nợ của doanh nghiệp cũng giảm theo.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh/https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Kết thúc năm 2022, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng của cả nền kinh tế. Trong nhiều năm, tỷ trọng cho vay bất động sản luôn cao nhất trong nền kinh tế, chiếm từ 19 - 21%. Tài sản doanh nghiệp sụt giảm nghiêm trọng. Bây giờ, doanh nghiệp muốn phát hành cổ phiếu bổ sung cũng cực kỳ khó, mà ngay cả nếu phát hành ra thì có bán được hay không cũng là vấn đề.

Quý đầu tiên trong năm đã sắp đi qua hết nhưng chúng ta gần như không phát hành được. Vấn đề bây giờ là ai cứu thị trường? Cứu như thế nào? Cái chính vẫn là phải tự cứu mình thôi.

Chính phủ đã có nhiều hành động cụ thể, đưa ra chính sách nhằm giải quyết vấn đề trái phiếu đến thời điểm đáo hạn trong khoảng thời gian 2023 - 2024. Đơn cử như giúp doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để đẩy lùi thời gian đáo hạn, hoán đổi nợ trái phiếu sang tài sản khác… Thực ra các vấn đề này nhiều doanh nghiệp cũng đã và đang làm, nhưng với Nghị quyết 08, hành lang pháp lý đã được thiết lập để bảo vệ quyền lợi cho cả đôi bên.

Ngoài ra, còn có một điều giúp thị trường trái phiếu có thể “ấm” lên là quy định xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp. Trước đây, Nghị định 65 đã quy định rất chặt chẽ về điều này. Vậy nhưng với Nghị định 08 như hiện giờ, nhà đầu tư không cần phải bắt buộc đáp ứng đủ các quy định, tạo điều kiện giúp gia tăng lượng lớn người mua có thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, “ấm” thế nào còn phải tùy thuộc vào diễn biến thị trường và niềm tin từ nhà đầu tư.

Chính các doanh nghiệp phải tự nỗ lực để có được niềm tin đó, với các hành động cụ thể như trả lãi vay đúng hạn cho trái chủ bằng nhiều cách khác nhau và chủ động đàm phán với họ. Nghị đinh 08 chỉ cho lùi 2 năm, nhưng nếu trái chủ tin tưởng doanh nghiệp, họ sẵn sàng cho doanh nghiệp lùi 5 - 7 năm, thậm chí 10 năm. Luật pháp cũng không hề cấm điều này.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu, Chủ tịch HĐQT GP Invest

Cũng tại Diễn đần Bất động sản Mùa xuân lần III, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu, Chủ tịch HĐQT GP Invest chia sẻ, có thể nói từ tháng 6/2022 khi doanh nghiệp bất động sản sa sút nghiêm trọng khiến doanh nghiệp nhà thầu cũng gặp khó. Có các nguyên nhân chính sau:

Thứ nhất, trái phiếu đến đúng hạn trả nợ vào năm 2022 - 2023 với một lượng trái phiếu rất lớn, và vừa rồi niềm tin vào thị trường bị sụt giảm.

Vừa qua, Nghị định 08 ra đời khi thị trường đang ở mức “gay go”, Nghị định này nhằm cứu thị trường khỏi sự sụp đổ chứ chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu và niềm tin vào thị trường.

"Do đó, chúng tôi muốn kiến nghị, để phát hành trái phiếu thì phải tính đến room phát hành, tính đến sức khỏe của doanh nghiệp.

Tôi cho rằng, doanh nghiệp cần phải biết lượng sức mình, nếu sức có thể gánh được 60kg thì chỉ cần cần gánh 40kg thôi mới có thể đi được đường dài. Đặc biệt với những khó khăn trên thị trường, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình là tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với sức khỏe của mình".

Thứ hai, tín dụng ngân hàng hiện nay vào bất động sản đã sụt giảm rất nhiều so với trước đây, bởi đã có những cảnh báo từ ngân hàng và thị trường. Do đó doanh nghiệp sẽ cân nhắc để vay tín dụng, thậm chí còn sợ vay.

Thứ ba, về pháp lý, dự thảo sửa đổi 3 luật tới đây không biết sẽ “cởi” hay “trói” lại doanh nghiệp.

Do đó, dự báo khó khăn của thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài tới năm 2024.

“Về góc độ doanh nghiệp, chúng tôi đang nỗ lực vượt khó, cố gắng giữ được tình trạng lành mạnh tài chính. Tôi tin rằng, từng doanh nghiệp cũng đã đang và sẽ có phương án tự cứu mình trong bối cảnh hiện tại”, ông Hiệp cho biết thêm.

https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Huy Tùng