Phân biệt giá đất sơ cấp và thứ cấp để minh bạch hóa thị trường

Trao đổi với PetroTimes, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đánh giá Luật Đất đai 2024 là một cuộc “đại cách mạng” trong lĩnh vực pháp luật đất đai, đánh dấu bước ngoặt sau hơn hai thập kỷ kể từ Luật Đất đai 1993. Luật mới đã bổ sung khoảng 130 điều, cập nhật nhiều thành tựu khoa học pháp lý và mô hình quản trị hiện đại phù hợp với nền kinh tế thị trường. Đồng thời, việc tiếp thu rộng rãi ý kiến từ các chuyên gia trong và ngoài nước cho thấy đây là một bước chuyển căn bản trong thể chế quản lý đất đai, bao quát từ quy hoạch, quản lý, tài chính đất đai đến giải quyết tranh chấp.

Luật cũng đóng vai trò nền tảng để hoàn thiện hàng loạt bộ luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư... Đặc biệt, các quy định mới đã thể chế hóa nhiều nội dung của Hiến pháp 2013 trong bối cảnh chuyển đổi số, mở đường cho việc quản lý đất đai bằng công nghệ hiện đại và dữ liệu lớn.

Việc định giá sơ cấp giá đất do Nhà nước xác lập ban đầu cũng cần được thiết kế mang tính ưu đãi, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển chứ không phải tối đa hóa thu ngân sách.

Tuy nhiên, sau một năm triển khai, một số tồn tại và vướng mắc tiếp tục bộc lộ. Trước hết, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai, một nguyên tắc được Hiến pháp khẳng định vẫn chưa được cụ thể hóa rõ ràng trong luật. Điều này khiến cho các cơ chế vận hành, đặc biệt là trong định giá, giao đất, thu hồi đất... còn thiếu minh bạch và dễ phát sinh tranh cãi.

Một vấn đề khác là cơ chế định giá đất hiện hành vẫn mang nặng tính lý thuyết. Dù Luật đã yêu cầu giá đất phải tiệm cận với giá thị trường, nhưng khái niệm “giá thị trường” lại chưa có định nghĩa cụ thể và thiếu các công cụ xác định. Hệ quả là giá đất tại nhiều khu vực bị đẩy lên rất cao, thậm chí lên tới cả tỷ đồng mỗi mét vuông, làm gia tăng chi phí đầu vào và gây khó khăn lớn cho nhà đầu tư, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và các startup khởi nghiệp.

Bên cạnh đó, bộ máy tổ chức và quản lý đất đai hiện nay chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn. Nhiều dự án đất đai có quy mô và giá trị vượt quá khả năng kiểm soát của chính quyền địa phương, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch và nguy cơ thất thoát tài nguyên. Cùng với đó, quá trình sáp nhập hành chính cấp huyện, tỉnh trong thời gian qua đã làm phát sinh một lượng lớn đất công dôi dư từ các trụ sở cũ đến đất chưa sử dụng nhưng lại chưa có cơ chế linh hoạt để xử lý hiệu quả. Trong khi nơi này thiếu đất để phát triển hạ tầng thì nơi khác lại không khai thác được quỹ đất sẵn có, gây ra sự lãng phí và mất cân đối.

Từ góc độ cải cách kỹ thuật, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng đánh giá cao việc Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần đầu tiên phân biệt rõ ràng hai khái niệm: giá đất sơ cấp (do Nhà nước giao lần đầu) và giá đất thứ cấp (hình thành qua giao dịch thị trường). Đây là bước tiếp cận mang tính đột phá, tương tự cách thị trường chứng khoán phân chia giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cách làm này giúp nhận diện rõ giá trị thực và vai trò của từng loại giao dịch, từ đó tăng tính minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư cũng như cơ quan quản lý.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng đánh giá cao việc Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần đầu tiên phân biệt rõ ràng hai khái niệm giá đất sơ cấp và giá đất thứ cấp.

Việc xác định rõ cơ cấu hình thành giá đất cũng góp phần làm rõ lợi nhuận của từng bên, tăng tính công bằng trong phân chia lợi ích và ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, thổi giá. Khi thị trường đất đai hoạt động dựa trên các nguyên tắc minh bạch và thông tin đầy đủ, các nhà đầu tư sẽ có cơ sở hoạch định chiến lược rõ ràng hơn, thay vì chạy theo kỳ vọng ảo. Điều này đặc biệt quan trọng để tránh những cơn sốt giá đất gây bất ổn như từng xảy ra vào các năm 1997 hay 2008.

Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, vai trò điều tiết của Nhà nước là không thể thiếu. Nhà nước không chỉ là người ban hành luật, mà còn là chủ thể chủ động trong điều tiết, ổn định và dẫn dắt thị trường. Giá đất không chỉ là một chỉ số kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội, công bằng tài nguyên và ổn định vĩ mô. Nếu buông lỏng điều tiết, thị trường có thể trở nên méo mó bởi đầu cơ, thao túng.

Điều tiết giá đất không đồng nghĩa với áp đặt hành chính cứng nhắc. Ngược lại, cần vận dụng các công cụ linh hoạt, hiện đại như cơ sở dữ liệu lớn, công nghệ số và mô hình dự báo. Việc định giá sơ cấp, giá đất do Nhà nước xác lập ban đầu cũng cần được thiết kế mang tính ưu đãi, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển chứ không phải tối đa hóa thu ngân sách. Nếu giá đất sơ cấp quá cao, sẽ kéo theo mặt bằng giá đất toàn thị trường tăng lên, gây hệ quả dây chuyền cho nền kinh tế.

Ngoài ra, công cụ điều tiết cần được vận hành đồng bộ từ hệ thống khung giá đất có phân vùng, đến các công cụ tài chính như thuế, lãi suất hay chính sách tài khóa. Ví dụ, chính sách thuế đất hợp lý có thể hạn chế đầu cơ, trong khi chính sách đầu tư vào hạ tầng các khu vực đã đấu giá đất cao sẽ giúp phản ánh đúng giá trị thực tế, qua đó tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp hưởng lợi từ sự phát triển.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho biết, mục tiêu không chỉ là làm giảm áp lực giá đất mà còn là định hình một thị trường đất đai vận hành ổn định, minh bạch và bền vững. Muốn vậy, hệ thống pháp luật cần tiếp tục được hoàn thiện, với các công cụ kỹ thuật, tài chính được thiết kế chặt chẽ, hợp lý và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Đình Khương