Đề xuất áp 20% thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản theo từng giao dịch

Việc áp thuế dựa trên thu nhập thực tế sẽ phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch

Với các trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, dự thảo quy định tính thuế trực tiếp trên giá bán theo thời gian sở hữu bất động sản. Cụ thể, bất động sản nắm giữ dưới 2 năm sẽ chịu thuế 10%; từ 2–5 năm là 6%; từ 5–10 năm là 4%; trên 10 năm hoặc có nguồn gốc từ thừa kế là 2%. Tuy nhiên, nếu cá nhân nhận thừa kế có dấu hiệu đầu cơ, thì vẫn bị tính thuế như hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo cơ quan soạn thảo, việc áp thuế dựa trên thu nhập thực tế sẽ phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay (mức 20%). Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch, giá vốn và các chứng từ hợp lệ xác nhận chi phí. Việc quản lý thuế cũng phải đồng bộ với các chính sách về đất đai, nhà ở và được hỗ trợ bởi nền tảng công nghệ thông tin mạnh.

Thực tế thời gian qua ghi nhận nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế, gây thất thu cho ngân sách. Do đó, dự thảo cũng ghi nhận ý kiến cho rằng cần nghiên cứu áp mức thuế thu nhập cá nhân 20% trên thu nhập đối với mọi hoạt động chuyển nhượng bất động sản; đồng thời có thể điều tiết mức thuế cao hơn cho các trường hợp đầu cơ – sở hữu nhiều bất động sản trong thời gian ngắn, gây biến động thị trường.

Một số quốc gia đã áp dụng chính sách thuế tương tự để hạn chế đầu cơ bất động sản. Tại Đức, thuế thu nhập từ bất động sản dao động từ 14–42%, miễn thuế nếu bất động sản được giữ trên 10 năm hoặc không mang mục đích kinh doanh.

Ở Mỹ, chính quyền thành phố San Francisco áp dụng thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ: bán trong năm đầu tiên chịu thuế 24%, và giảm dần xuống 14% nếu bán sau 4–5 năm.

Singapore đánh thuế 100% phần chênh lệch nếu bán bất động sản trong năm đầu, giảm còn 50% sau 2 năm và 25% sau 3 năm. Tại Đài Loan, thuế suất là 15% nếu bán trong năm đầu tiên, 10% nếu bán trong năm thứ hai. Malaysia áp thuế 30% nếu bán trong 3 năm đầu, 20% từ 3–4 năm và 15% từ 4–5 năm.

Tại Việt Nam, việc hoàn thiện chính sách thuế bất động sản là định hướng xuyên suốt trong nhiều văn kiện quan trọng. Nghị quyết 06-NQ/TW của Bộ Chính trị năm 2022 nêu rõ yêu cầu “nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế, phí liên quan bất động sản, nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất hiệu quả”. Nghị quyết 18-NQ/TW cũng nhấn mạnh cần “quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất”.

Quốc hội tại Nghị quyết 62/2022/QH15 đã yêu cầu rà soát pháp luật thuế đối với chuyển nhượng bất động sản nhằm chống thất thu, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp.

Dự thảo Luật hiện đang được lấy ý kiến để tiếp tục hoàn thiện, dự kiến sẽ tạo ra thay đổi quan trọng trong chính sách thuế đối với thị trường bất động sản, hướng tới mục tiêu minh bạch, công bằng và bền vững.

Diệu