Bất động sản công nghiệp: Từ cam kết ESG đến hiệu quả vận hành

11:52 | 23/10/2026

Theo dõi Kinh tế Xây Dựng trên

Hiệu quả vận hành, khả năng đáp ứng tiêu chuẩn ESG và độ tin cậy của hạ tầng năng lượng đang trở thành những yếu tố phân hóa sức cạnh tranh giữa các khu công nghiệp, trong bối cảnh yêu cầu của nhà đầu tư sản xuất ngày càng đa dạng.

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 9 tháng năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và là mức cao nhất trong 9 tháng của 5 năm qua.

Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là động lực chính với 17,4 tỷ USD vốn FDI thực hiện, chiếm 82,6% tổng vốn thực hiện. Vốn đăng ký mới vào lĩnh vực này đạt 13,38 tỷ USD, tương đương 45,8% tổng vốn cấp mới.

Bất động sản công nghiệp: Từ cam kết ESG đến hiệu quả vận hành

Ông Torben Minko, Phó Chủ tịch EuroCham Việt Nam.

Dòng vốn FDI tiếp tục hướng vào sản xuất, nhưng sức hấp dẫn của một khu công nghiệp hiện không còn phụ thuộc riêng vào quỹ đất hay giá thuê. Tại diễn đàn "Xây dựng giá trị công nghiệp bền vững: Từ cam kết ESG đến triển khai thực tiễn" ngày 21/10, ông Torben Minko, Phó Chủ tịch EuroCham Vietnam, cho rằng doanh nghiệp ngày càng phải cân bằng giữa mục tiêu ESG, hiệu quả vận hành, mức độ sẵn sàng của hạ tầng và khả năng tạo ra các kết quả có thể đo lường.

“Phát triển bền vững và năng lực cạnh tranh cần củng cố lẫn nhau”, Phó Chủ tịch EuroCham Việt Nam nhận định.

ESG và vận hành tạo khác biệt giữa các khu công nghiệp

ESG đang trở thành yêu cầu thực chất đối với nhiều dự án FDI quy mô lớn, thay vì chỉ là tiêu chí báo cáo, ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, nhận định.

Dù vậy, ESG chưa phải yếu tố quyết định với mọi khách thuê. Đối với các doanh nghiệp thuê nhà xưởng xây sẵn, vị trí, công năng và giá thuê vẫn là những tiêu chí ưu tiên. Trong trường hợp này, ESG đóng vai trò gia tăng lợi thế cạnh tranh hơn là điều kiện bắt buộc.

Theo ông Campbell, nhà đầu tư thường sàng lọc giữa các địa phương và khu công nghiệp dựa trên chất lượng hạ tầng, giải pháp phát triển bền vững và năng lực của chủ đầu tư. Vì vậy, ESG có thể chưa phải rào cản tuyệt đối đối với quyết định đầu tư vào Việt Nam, nhưng đang trở thành yếu tố tạo khác biệt giữa các dự án trong cùng thị trường.

“Việt Nam đã vượt xa vai trò truyền thống là điểm đến sản xuất có chi phí thấp. Chúng tôi đang ghi nhận nhu cầu gia tăng từ các ngành công nghệ cao, nơi khả năng tiếp cận hạ tầng, nguồn điện ổn định và cơ sở công nghiệp chất lượng cao ngày càng đóng vai trò quan trọng,” ông Campbell nói.

Các nhà sản xuất khi lựa chọn địa điểm đầu tư phải cân nhắc đồng thời chi phí, hiệu quả vận hành, tính bền vững và độ ổn định trong dài hạn. Còn với chủ đầu tư khu công nghiệp, câu hỏi không chỉ là có nên đầu tư các giải pháp xanh hay không, mà là những khoản đầu tư đó mang lại giá trị kinh tế như thế nào.


ESG, hiệu quả vận hành và năng lượng xanh quyết định sức hút của khu công nghiệp. (Ảnh: Coteccons)

ESG, hiệu quả vận hành và năng lượng xanh quyết định sức hút của khu công nghiệp. (Ảnh: Coteccons)

Ngoài khả năng khai thác, ông Matthew Jackson, Tổng Giám đốc khu vực miền Bắc Việt Nam của Tập đoàn LŌ-GOI, cho rằng cần đánh giá dự án dựa trên dòng tiền, tuổi thọ công trình và tính thanh khoản. Chi phí cho các giải pháp xanh cần được đặt trong tương quan với hiệu quả vận hành và giá trị dài hạn thay vì chỉ nhìn vào vốn đầu tư ban đầu.

Ông cũng lưu ý không phải mọi giải pháp gắn nhãn ESG đều tạo ra lợi ích tương xứng. Điều quan trọng là xác định đúng nhu cầu của khách thuê và khả năng tạo ra hiệu quả thực tế.

Một thách thức khác là việc phân bổ chi phí và lợi ích. Chủ đầu tư thường chịu chi phí xây dựng ban đầu, trong khi phần lợi ích từ tiết kiệm năng lượng và nâng cao hiệu suất lại thuộc về khách thuê. Nếu không làm rõ cơ chế chia sẻ lợi ích, nhiều giải pháp dù hiệu quả về kỹ thuật vẫn khó triển khai trên thực tế.

Khu công nghiệp LŌ-GOI Yên Phong (Bắc Ninh), đạt chứng nhận LEED Gold BD+C và tích hợp hệ thống quản lý tòa nhà (BMS), là một ví dụ về việc kết hợp công trình xanh với vận hành thông minh. Tuy nhiên, hiệu quả kinh tế cuối cùng vẫn cần được kiểm chứng bằng các chỉ số khai thác thực tế.

Theo ông Luca Vadala, Trưởng bộ phận Dịch vụ Quản lý Cơ sở Tích hợp của Savills Việt Nam, hiệu quả bền vững của một công trình không chỉ nằm ở thiết kế hay chứng nhận mà còn ở cách vận hành hằng ngày. Quản lý cơ sở tích hợp giúp doanh nghiệp tối ưu năng lượng, kiểm soát chi phí và duy trì hiệu suất tài sản trong dài hạn.

Cuộc đua không chỉ là đủ điện, mà là điện xanh

Nếu ESG và vận hành quyết định chất lượng tài sản, thì năng lực cung cấp năng lượng quyết định sức hút của khu công nghiệp đối với các dự án mới.

Hiện nay, các tập đoàn quốc tế đã coi năng lượng xanh là một phần trong chiến lược sản xuất và giảm phát thải, thay vì chỉ phục vụ các cam kết ESG. Khả năng đáp ứng yêu cầu này ngày càng ảnh hưởng tới quyết định mở rộng đầu tư, đồng thời là yếu tố cạnh tranh của các điểm đến FDI.

Các diễn giả thảo luận vấn đề phát triển công nghiệp thích ứng với tương lai.

Với bất động sản công nghiệp, vận hành tác động trực tiếp đến chi phí, tiến độ sản xuất, chất lượng sản phẩm và khả năng giao hàng của khách thuê.

Ông John Campbell cho biết nhiều khu công nghiệp hiện nay, kể cả một số khu công nghệ cao, chưa được thiết kế để đáp ứng ngay nhu cầu điện rất lớn của các trung tâm dữ liệu. Việc thu hút nhóm khách hàng này có thể đòi hỏi đầu tư thêm các trạm biến áp và hạ tầng điện chuyên biệt.

Các chủ đầu tư vì thế phải tính toán từ sớm nhu cầu điện của nhóm khách thuê mục tiêu cũng như khả năng đấu nối và dư địa mở rộng hệ thống điện. Nếu hạ tầng năng lượng không theo kịp tiến độ dự án, lợi thế về vị trí hay giá thuê cũng khó bù đắp được.

Không chỉ cần nguồn điện ổn định và công suất lớn, nhu cầu sử dụng điện tái tạo đang trở thành tiêu chí quan trọng.

Tại Việt Nam, doanh nghiệp đang tiếp cận điện xanh thông qua nhiều mô hình, từ điện mặt trời mái nhà đến cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA). Samsung Electronics Việt Nam Thái Nguyên đã triển khai DPPA với nguồn điện mặt trời từ Tây Ninh; nhà máy LEGO tại Bình Dương kết hợp điện mặt trời với hệ thống lưu trữ năng lượng; trong khi Công ty Khoa kỹ thuật Ngân Long tại Quảng Ninh đầu tư hệ thống điện mặt trời mái nhà gần 20 MW phục vụ sản xuất.

Những ví dụ này cho thấy lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệp tương lai nằm ở việc vừa bảo đảm đủ điện, vừa tạo điều kiện cho khách thuê tiếp cận điện xanh.